蔣欣倫 採訪/撰稿 徐森城 攝影/剪輯 / 新北市
買房是許多人一輩子的心願，不過一旦遇上爛尾樓事件，可能會讓人成家夢碎。全台灣到底有多少爛尾樓，華視新聞雜誌，從2023年開始追蹤，從北中南各地，持續報導探究爛尾樓事件。記者追查發現，待完工建案一旦棄置荒廢，惡性循環的結果，將會使得建物後續處理，更顯棘手。像是位在新北市永和的精華地段，樂華夜市裡，就有一棟
夜幕降臨，位在新北市永和，黃金地段的樂華夜市，人聲鼎沸攤販眾多，但從入口往裡面望去約500公尺處，有一棟黑色大樓，矗立在這個精華地段。白天再回到現場，發現它的樣貌，原來是六層樓高，赤裸水泥的毛胚屋，更是當地知名的爛尾樓。
永和區協和里里長陳昱庭說：「你看鋼筋都裸露了，經過30幾年將近40年的時間。經由新北市政府環保局，以及新北市永和區公所，，還有永和清潔隊整理，現在目前來講，已經維護得算是還可以。」
里長保守估計，當初這棟大樓裡裡外外，已經清了兩百噸廢棄物。陳昱庭說：「這些都是後面人家亂丟的。」如今走進內部，還是看得到成堆的雜物，直探建築物後方的地下室，已經嚴重積水，這裡彷彿是一間大型垃圾場。陳昱庭說：「因為這是私人產業，要要求他們來做環境整潔的時候，才知道原來產權那麼多。這以前是市場用地，傳統市場，然後在民國76年的時候，那時候是台北縣政府，不曉得怎麼樣的因緣際會要做市場活化，做市場的重建。」
1987年區公所主張，改建約580坪的市場用地，與華茂建設一同協調，決議要蓋地下2層地上9層，住商混合大樓，但建商疑似偽造地主同意書，爆發產權糾紛。1990年華茂建設面臨債務問題倒閉，房子蓋到6樓就被迫停工，1991年建物由法院查封，並逐層拍賣，導致產權越來越複雜，時隔至今，土地所有權人多達120位，建物拍定人也有四個，整合難度相當高。如今新北市政府介入協調，匯集相關人士召開說明會，期望啟動市場重建。
土地所有權人之一葉先生(2025.7.11)說：「就現有狀況來處理的話，我們原所有權人到底可以做什麼，說實在大家都不是很清楚。當初有建商跟我講那棟蓋起來12億，按照舊有的建造執照，就說因為我們第二代都已經退休了，你要交給第三代去處理嗎。」土地所有權人之一任小姐(2025.7.11)說：「大家大海撈針，我們如果要去找建商也有困難。」
新北市都更處代表(2025.7.11)說：「大家都很關心這件事，也到場來表達未來重建的一些程序，跟目前的狀況。」第三次說明會，有將近一半的所有權人，多家建商與政府出席，這塊地原本承載著未來的期盼，但經過歲月消磨，早已化為沉重負擔。
葉先生說：「就是幾千塊錢(土地稅)，可是就是每年這樣子繳，一直擺在那裡一個不動產，就真的就是不會動的產，從現在的財務角度來講，絕對是弊沒有任何的利存在。」任小姐說：「我的想法是，如果有一個建設公司，或是廠商能夠出面的話，我甚至都願意把整個產權都出售，因為已經延宕太久了。而且整個變成爛尾樓，還有被占用的情況，我們已經很難再去做任何的運用，所以我甚至想把產權都賣掉。」
建物所有權人之一焦先生說：「有的建商會怕，我這個放心很好談，只要能夠解決問題就算了，因為我這一代人已經搞了40年，我再搞一代，這個問題就很大了。憑良心講，20年前我是滿堅持的，我一億五千萬你就給我一億五千萬。現在經過幾年，身體又不好，再想一下，能夠解決就好了，能夠拿一部分錢，當然拿錢也不是幾萬塊錢，拿個幾千萬算了算了。」
心力交瘁多年無奈，他們都渴望有一個解決方案，主管機關也放寬條件，釋出利多與彈性，鼓勵建商介入整合與投資。新北市都更處更新推廣科股長葉維信說：「我們有針對說如果市場用地，詢問度跟程序來做辦理的話，它的住宅使用的比例，是可以不受50%限制，這是第一個規定。第二個是針對容積移轉的部分，我們也放寬了，市場用地它是可以在，符合重建條件的情況下，成為容積移轉的接收基地，從市場用地提升到，同一個都市計畫區內的，一個住宅區的基準容積，從240%變成300%，這個部分可以增加他們分配的權益。那當然相對的，它也要搭配回饋的一些條件，像公益設施的部分，有沒有辦法去做一些相關的捐贈，比如說社會住宅，這是我們市府的一個政策。」
但一個卡關數十年，未完工的爛尾樓，想要重啟開發，仍有諸多制度與技術的門檻要跨越。不動產專家何世昌說：「高齡爛尾樓，它通常存在幾個問題，第一個是公安問題，可能結構不安全，造成居住上的危險性。」何世昌說：「它會成為治安的死角，因為有些無家者，他可能就直接進到爛尾樓裡面居住，造成當地住安的隱憂。其實爛尾樓，它大部分是屬於民間的私人產權，那政府的公權力，是比較難介入私人產權。就好像說，政府沒辦法強制你老屋重建一樣，其實爛尾樓的狀況也在於此，所以要政府利用公權力介入，是比較困難的。所以最簡單的方式，就是所有權人有志一同，進行變價分割變價拍賣，這樣子速度是比較快的，不然的話，如果等到建商一戶一戶慢慢去整合，那個是曠日廢時。」
建設公司副總陳威丞說：「招商的部分，也許可以給開發商一些更彈性的條件，那有沒有機會我們是來做一個商場，畢竟它本來就是在夜市裡面，那當地的民生需求，有這樣的一些需求。透過商業模式的建立，例如共同持有一個商場，那這個商場交由開發商去針對其他的量販，或者是商業空間做共同承租，也許這個租金就可以解決利益分配問題，或甚至提供給未來新大樓，一些公設管理服務費。在商業模式的設計，可以提出一些彈性，那也許可以增加整合的程度。」
爛尾樓重生路難行，但想續建成功華麗蛻變，並非全然無解。新北中和員山路上的建案嘉泉名璽，2012年開工，短短三年時間，建商爆發財務危機，公司倒閉工程停擺，預售屋承購戶一度求助無門。嘉泉名璽建案建築師陳逸軒說：「當時最急的其實不是地主，是預售戶，預售戶好像有到立法院陳情，然後有找民意機關，也有找到住宅消保會來做救援，但是最終沒有成功，因為大多數的都沒有信託。」
淡江大學金融系教授謝明瑞說：「不動產基本上是一個高財務槓桿，你一生也許就只有一次購屋對嗎，所以在這種情況下，你要對自己的一個投資行為，真的要付起相當的責任。我個人覺得像在這種情況之下，委託相關的專業人士來幫你處理，基本上是比較好的。不管是你要房子租給人家也好，或是要合建也好改建也好，一個專業合格的單位來幫你把關，它是有必要的，因為有些東西細節，一般人是無法去了解的。」
最終地主們團結起來，不僅與新建商簽訂，合建解約及信託續建機制，積極主導興建，終於在2017年續建完畢。陳逸軒說：「他們(地主)用法人的身分跟銀行協商，讓原建商的這個起造人身分，移轉給地主，然後用地主這個法人的名義重新續建，那續建過程大家都配合他們。真正關鍵應該是，地主能不能團結一致，因為一個建案它還是會有一些，讓人覺得有利可圖的地方，所以這個過程就會有很多，新的建商或者是原來舊有的債權人，會跑出來想要處理這個案子。」
住宅消保會創會理事長吳翃毅說：「有關續建這個情況，我會建議說，假設是在契約書本身，除了信託價金貸款之外，應該還要再加上一個叫做價金返還的機制，有了這個價金返還機制，才能夠確保這個承購戶，跟地主的權利，才可以保障到他們有效地去，完成這個房屋買賣的過程。」
要讓爛尾樓起死回生，除了所有權人同心協力，背後關鍵得仰賴信託機制。不過舊有制度存在資金斷鏈風險，臨時要找建商接手更是耗時費力，容易造成續建破局，新版信託2.0足以彌補缺失。信託公會祕書長呂蕙容說：「如果覺得這個建案是不錯的話，那可能銀行自己本身的，就是原來融資資金的部分沒辦法繼續投入，就要找一個第三方來做資金挹注。所以這整個都是要事前，銀行要找一個第三方，大家共同來評估建案回收的可行性。另外是要找誰來續建，這個問題也很重要，銀行的話，他們整個金控集團或銀行集團，通常都會有轉投資建經公司，所以他們就會找有合作的建經公司，接手來做續建工作。」
爛尾樓宛如一顆燙手山芋，續建前置作業越完善，雙方權益相對穩固，動工期間也必須加強事實查核。吳翃毅說：「階段查核到底有沒有明確，是目前很大的弊端，因為建商可能提供的書面資料，假設只做到10%，但是他的書面報告是做到30%，提供給建經公司，那建經公司以此資訊請銀行做撥款，撥款完後，事實上建商是有溢領金額的。」
呂蕙容說：「不管是定期查核或會計師查核的時候，發現這些問題的話，他要報給信託業者，然後信託業者就是要求他要改善，還是沒有改善的話，可能就會報到主管機關去，或者甚至跟他終止契約等等的。所以這種溢領的情形，我覺得透過這樣的制度，已經可以預防大部分。」
重建之路崎嶇漫長，若能建立溝通橋梁規劃完善制度，縱使被視為都市毒瘤的爛尾樓，也有機會浴火重生翻轉成功。
新聞來源：華視新聞
讀者迴響