李婉婷 採訪/撰稿 徐森城 攝影/剪輯 / 台中市
對照30年前和30年後的今天，很多民眾可能想問，爛尾樓風暴會重演嗎？想買房又該如何避險呢？專家提醒，預售屋風險比較高，應該盡量避免；同時選擇有信譽或大品牌的建設公司會比較有保障；消費者也可以依照定型化契約，多比較幾個不同建案審慎評估；另外，2011年開始實施的建商履約保證，相對也能減少買方的風險。除了避險避雷，還有一個值得探討的角度是，爛尾樓還有可能起死回生嗎？在中台灣，就有這樣的案例，民眾苦苦等了10年，終於盼到了興建完工。爛尾樓的過去與重生，繼續是我們的深度報導。
30多年前，原本以為能夠帶動地方發展，前衛設計的商辦大樓，如今卻是大家口中的爛尾樓。台中市北區里長林美玉VS記者李婉婷說：「(30年前蓋這樣的房子很厲害)，快40年了32年左右，機車行旁邊建築物，差不多50幾年了，(這有人嗎好像沒有人)，他們通常裡面都有人駐守，現在下班時間，鎖起來了沒有人，(它是有管委會的嗎)有管委會，裡面都有電腦，電梯也有在運作。」
亮麗的外觀，裡頭卻看似空城，謎樣的建築，地方人士心中還有很多問號。擁有富麗堂皇的外觀，裡頭卻空無一人，與周遭熱鬧環境相較之下，讓人霧裡看花摸不著頭緒。林美玉說：「這邊晚上很黑很暗，都沒有人，在只有行人走路，它旁邊熱鬧是熱鬧，但這邊都沒什麼動靜。本來8樓以上，都有低收入戶住在樓上，現在也都沒有了，都空屋了。」
當地工程包商蕭先生，看著大樓從平地起，如今30年過去，卻依舊不見促進地方繁榮的前景。當地居民蕭先生說：「地下室我那時候有談到，原本要承包給我蓋，他的施工法不一樣，施工法要從底層往上蓋，所以說價錢沒有談好我就放棄了。」
記者李婉婷說：「台中市北區的這棟大樓，落成後從未正式啟用，早在1991年完工時，起造商直接宣告破產，部分散戶的產權，曾經一度進入法拍市場，不過根據實價登錄系統顯示，這裡是少數每坪1字頭，超低價的商辦大樓。」
學者認為，預售屋成為爛尾樓的風險的確非常高，三大避雷方針，買房還得停看聽，預售屋門檻低，風險相對偏高。政大地政系退休教授張金鶚說：「避免爛尾樓當然很重要，當然你說不要買預售屋這是一種，不過問題是，每個人狀況不一樣。預售屋它有它存在的條件，因為你買的時候可以分期付款買，比較購屋門檻相對低一點，你可以優先選擇權，買到自己喜歡的等等。」
新北市府消保官主任王志宇說：「全國各地消保官都碰到這種問題，有些比較激進的看法是，乾脆考慮不要有預售屋，因為預售屋是所有不動產消費糾紛裡面，最大的來源，消費者在買的時候看不到房子。」
買預售屋會比較有議價空間，房子也能依照自己的規劃，但相對成為爛尾樓的風險也會增加。王志宇說：「預售屋有它的優點，如果好好做的話，建商地主還有承購戶，都是很好的制度，只是說萬一中間出了一點麻煩的話，就非常糟糕。」
張金鶚說：「買預售屋是看不到的，大家想買預售屋，千萬不要只要買樣品屋那是不對的，你買的是契約。很多一案建商，所謂一案建商，就是蓋一個案子就不見了，甚至有些說，我是很多關係企業，事實上他是蓋一個案子換一個名字。你去查這個案子蓋的建商，他過去蓋了多少房子，是用這個名字蓋的，不是他用關係企業蓋的，關係企業蓋的都不算數。」
想買房子，不只新建商要多打聽，過去的建案和成屋概況，都是觀察指標，另外小建案也有可能踩雷，消費者購屋得更加謹慎。開發建設公司特助游學桐說：「碰到爛尾樓，通常都是預售屋居多，中間太多的變化因素，包括景氣部分可能工料漲了。去了解一下建設公司及營造或代銷公司，他們之前有沒有蓋什麼案子，可以去他們以前的案子看看，是不是符合自己的想法。」
2010年公告的預售屋買賣契約，履約保證機制主要內容包括了，「不動產開發信託」、「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」等等，其中價金返還部分，是否真的有辦法履行，對消費者而言是百分之百的保障嗎？
消基會房屋委員會委員連世昌說：「預售屋的履約擔保機制來講，其實價金返還這個制度，對目前的購買戶是最好的一個方式，建商因為融資的需求，使用所謂價金返還的機制，對他們誘因是非常低的，所以在實務上來講，價金返還是非常少見的。」
新北市府消保官主任王志宇說：「不動產開發信託，就是建商可以去跟建經公司說，合理地用多少錢我可以跟你要，信託帳戶錢就慢慢會變少，萬一他蓋不下去的話，消費者拿到的，不是百分之百原來繳的錢，但這也是一個大家都能接受的方案裡比較好的。」
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說：「會出問題，大部分都是產權很複雜，現在如果用信託，其實可以補這個問題。」連世昌說：「這樣子的履行跟規範的機制，對於目前發生爛尾樓的購買戶，是非常非常沒有保障的。建商發生財務不良，在這個專戶裡面的權益歸屬買方之前，其實建商的相關下游包商，還有包括建商的融資影響，他們依據法律的規定，可以優先扣押或執行專戶裡面的款項。所以這個部分，購買方能夠拿到的款項，其實相對非常少。」
促銷買房有誘因，但消費者似乎始終處於弱勢，法律至今還沒能夠完全保障購買方。修法勢在必行，專款買賣方共有。連世昌說：「希望政府能透過修改法令，讓專款專戶裡面的權利，提早讓建商跟買方共同擁有或共同享有。不要等到建商停工的情況之下，專款專戶裡面的款項，才歸屬於買方，這個時機點要提早。」
對開發商來說，爛尾樓不宜曝光也是不能說的祕密，但全台大小建案，最後蓋不下去，成為爛尾數量有多少不得而知。消費者的權益在哪裡，會不會投訴無門，最後只能透過法律訴訟解決。莊孟翰說：「訴訟的問題是，買房子可能拿不到房子，開工一半然後沒辦法進行，又產生什麼法定抵押權，延遲越久違約的問題就越嚴重。」
部分建案淪為法拍，或原有建商棄之不顧，造成全台各地都曾出現「類爛尾樓」，不過只要有人願意承接，更名續建或打掉重蓋，都能讓爛尾樓改頭換面，重獲新生。位在台中市南區的大樓，總戶數超過600戶，建築物高32層樓，外觀非常醒目。
這棟樓曾歷經悲慘的爛尾樓歲月，如今脫胎換骨，成為當地房地產指標建物，翻轉重生過程，令人印象深刻。房仲專案經理鍾明偉說：「這棟樓在民國80幾年，股票崩盤，有歷經快10年是停止沒有蓋的，後來建設公司接手才重新蓋，民國95年10月的時候完工，所以它現在屋齡大概是16。年
建設公司通常都有開發部門，承接與評估棘手的爛尾樓案件，一方面要低調祕密進行，得找新的接手團隊，房子才能繼續蓋下去。建設公司開發部經理黃子宸說：「爛尾樓跟一般的房屋買賣不一樣，它是需要人家引薦的，它在市場上是不會曝光的，比較敏感怕的就是，因為會影響到市場的銷售層面。」
買房除了考慮屋況，曾經成為爛尾樓的成屋，還有其他因素需要深思考量。鍾明偉說：「爛尾樓其實大家都不願意看到，因為畢竟它閒置在那邊有一陣子了。」黃子宸說：「爛尾樓時間比較長的話，中間可能價格喬不攏，再來就是對接人找不到。」
鍾明偉說：「要看它接手的施工品質，還有建設公司，營造公司，價格問題他們都會再重新評估。如果接手的建設公司，是比較大品牌，然後它的施工品質是比較有保障的，那其實也是可以考慮，畢竟它會比一般的房價來得低。」
即使曾背負爛尾樓惡名的陳年往事，如今仍維持穩定的房市交易熱度，爛尾樓重生後東山再起，成功個案畢竟少之又少。鍾明偉說：「這邊房價從剛開始他們買，可能一坪10萬不到，到了105年時大概一坪14萬，到現在最高的實價登錄行情有23萬、24萬，所以一手屋主最大就是獲利了結。」
北中南各地幾乎都有爛尾樓的存在，想解決或處理棘手問題曠日廢時，至少都得3、5年起跳，甚至時間更長。消基會房屋委員會委員連世昌說：「建商有沒有如實地開工，有沒有如實做建築管理進度，消費者只能夠消極地從這方面保障自己的權益，這個確實也是目前法律制度上，要非常迫切地去改革的部分。」
建商不負責任投機操作，毀的是許多人的成家美夢，更打擊房市信心重挫社會安定。民眾要懂得避險預見危機，而政府更該全面檢討健全法制，強化預售屋的續建機制，並協助受害者追究建商責任，保障居住正義，也讓買屋不再是，耗盡財產換來的一場噩夢。
新聞來源：華視新聞
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