投資與投機之間-透視大陸房地產

陳惠敏 蕭若華 報導

  在大陸近年來一片的台商投資熱當中,房地產也成了熱門的項目之一,可以想見其中的原因,不外乎大陸的房地產價格便宜,在投資之後又不需要奔走、管理,而且過去台灣經濟成長帶動房地產價格的飆漲,使許多人致富的美好經驗,大家也都還記憶猶新,也都希望去投資大陸搶先機。而在大陸方面,這幾年朝著經濟改革開放的路線前進,確實也造就了比以往良好的投資環境,但是社會主義的市場經濟畢竟和自由經濟是不同的,以房地產來說的話,就有先天的限制,比如說土地就只租不賣、市場供需也不健全、行政法令非常地紊亂、經濟效率又低落,這些問題讓很多投資大陸房地產是乘興而去、敗興而歸,在投資熱當中值得深思。

  從中共十四大宣布,建立「社會主義市場經濟」以來,中國大陸再度掀起經濟熱潮,在對內「搞活」,對外「開放」的經濟政策下,大陸人民一致向「錢」看,搞經貿、辦公司、下股海、炒地皮,就在全民經商的風潮中,中國大陸的房地產業,由南而北,從沿海到內地,成為時髦的新興行業

  根據統計去年上海市在所謂「住屋改革」聲中,就批租了兩百零一塊土地,出讓面積多達兩千多公頃,為上海市賺進了二十六億六千萬美金,和十五億三千萬人民幣,其中外來資金多達二十億美金,占上海外匯總額的72%,土地的出讓不僅帶動房地產業的發展,也使上海市政府和各個區縣的官員,口袋裡裝滿了錢,除了上海之外,在南邊的海南、深圳、廣州,也有類似的經驗,於是由小而大,由點到線,只要有土地的省市無不紛紛投入房地產的開發。

  北平是中國大陸的權力中心,一向比較保守,但是為了順應房地產業的熱潮,最近兩年來也積極敞開大門搭台招商,隨著海峽兩岸民間經貿的日趨密切,台灣建築界資金雄厚,早已經成為中共矚目的焦點,所以只要是台灣的訪問團一到,中共當局從地方到中央幾乎是全方位的動員,開會簡報、拜會考察,熱絡的進行兩岸房地產經貿交流,在北平的拜會訪問中,中共主管官員,除了說明當地房地產的發展現況之外,當然照例的也對台商提出許多優惠條件,而台商除了更進一步了解北平的環境之外,也看到不少,與台灣自由市場大不相同的,社會主義自由市場經濟。

  大陸對外開放以來,土地政策做了相當幅度的修正,過去國有土地無償無限期使用,已經改變為有償有限期使用,簡單的說,大陸的土地只租不賣,想投資建築的業者,可以與大陸的黨、政、軍或者各個國有事業單位,合資或者合作,開辦房地產開發公司,與中共建設部門,經由協議、招標、拍賣的程序,取得租讓租來的土地使用權,於是再將取得的土地轉讓,或者出租給房地產經營、建設公司,然後再轉讓或出租給企業或個人,這就是大陸房地產的三級市場。

  在有償限期批租制度,土地的使用年限依用途的不同,而有所差異,根據中共的法令,住宅用地使用權最長,是七十年,工業用地是五十年,文教體育用地是五十年,商業娛樂用地為四十年,而根據土地用途的不同再加上地理環境的好壞,承租人必須繳交土地使用費,以北平為例,北平十八個區縣的土地被分為五個等級,每個等級中不同用途的土地,有上下不等的承租價,一級觀光飯店的用地,每年每平方里的使用費是125元人民幣,商業用地75元,辦公住宅50元,工業用地40元,教育用地20元,二級土地觀光飯店110元,商業用地60,辦公住宅40元,教育用地15元,以此類推,越往郊區,頻率越低的土地,使用費就越低。不過除了傳統的土地使用費之外,尾隨而來的可能還有所謂動遷費,待業安置費等無數規費,充分顯示大陸還缺乏不動產價格的鑑定制度。

  即使繳完所有不可預知的規費,順利完成建築物,投資業者還必須考慮到市場的購買力,這裡是北平的方莊,興建中的大樓,每一戶住家兩房一廳的要賣到十六萬人民幣,三房一廳的賣價則超過二十萬人民幣以上,以目前北平中高收入月薪,三百人民幣來計算,不吃不喝也要花四十五年到五十年才買得起,所以以北平一千兩百萬人口來計算,除了做黑市買賣的「倒爺」,和少數個體戶之外,如果依照市場價格幾乎很少有人買得起新房子,大陸房地產的開發,建築過程,除了制度不健全,市場不成熟之外,最令投資者困擾的就是行政效率不彰,法令的不明確,從土地的出讓,轉讓,出租到建築物的銷售,投資的業者必須繳交規費通過層層關卡,不但行政程序曠日廢時,建設主管官員上下其手,大搞「官倒」更是時有所聞。

  因此可以預見的,由於外資的投入,大陸房地產經濟固然將得到長足的發展,但是從一些市場規則和法規制度還不完善,政府官員樂於玩弄「權力經濟」的情形看來,前往大陸投資房地產的前景,究竟是利多還是利空,還必須由投資業者審慎的評估與判斷。

新聞來源:華視新聞



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