洪婉恬、葉冠吟、張寧心、黃昰熏、邱麒瑋、陳思慧
【專題記者洪婉恬、葉冠吟、張寧心、黃昰熏、邱麒瑋、陳思慧綜合報導】根據內政部統計,台灣因居住或就學而有租房需求者,約超過285萬人,相當於全國總人口的八分之一。想要脫離父母自立,找房可說是開啟獨立生活的第一步,無奈雙北房價之高,新鮮人得要不吃不喝十幾年才買得起房,於是只能以租代買。不過,如今租房也大不易,內政部的數據顯示,全台租金指數【註1】已連續上漲超過六年,今年四月更來到104.57%,屢創新高。
除了高昂的租金,上網搜尋、找房仲——經歷一連串努力後預約看房,沒想到不是遇到無理要求,就是實際屋況與照片不符,碰了一鼻子灰後轉而找社會住宅,卻又處處碰壁。「住」對於租屋菜鳥來說為何困難重重?除了一般租屋、社會住宅,是否還有其他路徑可供選擇?
盼阻租屋亂象 新版房契上路
不論剛上大學的學生或初出社會的新鮮人,都想為自己尋覓一個溫暖舒適的家,但首次租屋的菜鳥最怕遇上惡房東。近年租屋亂象層出不窮,例如去年在輔仁大學附近鬧得沸沸揚揚的惡房東張淑晶。為遏止類似事件重演,內政部增訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,又稱作「張淑晶條款」,以保障租客權益,於今年元旦正式上路。
新版契約書中,特別針對常見的房屋租賃糾紛,例如提前終止租約、房東要求過高押金、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕以及房屋歸還違約金額等爭議,都必須明定記載。若房東不遵守,房客能要求房東修改或拒絕簽約。另外,如果經地方政府命令限期改正而未達成的房東,將會依《消費者保護法》裁罰,最高可達30萬元。然而,目前新公告的版本並不能規範所有房屋租賃行為,僅能適用將承租房屋作為住宅使用。也就是說,如果租客將承租房屋作為販賣商品或辦公業務等營業用途,就無法適用於新版規定。另外,新法主要規範以出租為業的職業房東,若是業餘房東,政府僅能宣傳、勸導,盼他們能夠遵守新版標準。
崔媽媽基金會租屋服務秘書張心岱表示,最常見的租屋糾紛往往源於提前解約,而引發違約金爭議。「租客常因為將違約金與押金混為一談,被房東以違約名義多收錢。」她解釋,租客簽約時會繳納押金作為房屋修繕使用,若到期滿屋況仍然良好,就能全額拿回;違約金則是由提前解約方支付,做為違反契約的補償。她指出,押金通常為兩個月的租金,違約金為一個月租金。現行狀況下,當房客提前解約,房東往往以違約為由沒收押金,從中獲利。
張心岱強調,解決上述問題的根本作法,必須從一開始的簽約著手,因為「一旦簽下去,就代表同意契約內容,事後發現不合理想吵,大概也『沒門』。」長期以來,政府對租屋並沒有明確限制,即使《民法》與《土地法》內有些相關規範,但立法至今大都已不合時宜。因此,張心岱對新法抱持樂觀態度。她認為,新版契約載明違約金不得超過兩個月,也不得將稅金轉嫁給租客,就是對房客極大的保障,房東雖然受到更多限制,不過市場的自由競爭原則也會促使他們遵守。
門檻高機率低 社會住宅「眉角」多
近年各縣市力推青年住宅,以新北市青年社會住宅為例,申請抽籤時需先選定房型,分為套房及二或三房,且抽籤結束後不得轉換房型。然而,房型分配比例相當懸殊,總數81戶中,二或三房卻僅佔13戶。今年新北市青年社會住宅中和館二或三房的正取民眾蔡芙芸便表示,由於優先戶能夠先選房,且大部分的優先戶皆挑選二或三房,導致即使已是正取戶,卻選不到房。她認為,現行的制度等於二或三房全數保留給優先戶,對一般戶相當不公平。
可申請社會住宅的身份分為一般戶及優先戶,原意在於能夠將房屋留給真正需要的民眾。今年五月卻有取得入住資格的民眾,將社會住宅轉手至租屋網當二房東。經查證後,更發現該住戶為優先戶,讓大眾對入住者的身分稽查產生疑慮。新北市政府城鄉發展局對此回應,未來將加強身分稽查,若發現租客冒名頂替入住或實際轉租,將依契約規定提前解約,並沒收一個月的押金,且2年內不得再申請;後續也將加強宣導承租戶管理規則。
三月底甫公布抽籤結果的新北市青年社會住宅中和館,候補名單多達上千人,但小坪數的套房卻還有剩,明顯可看出房型熱門度的差異。國立政治大學地政學系教授張金鶚建議,政府應在興建公宅前確實做好需求調查,「政府蓋房子是很花錢的,如果產品定位不清,反而造成資源的浪費,是很不應該的。」另外,他也點出應以了解弱勢族群為優先,才能訂定適當的房型配比,避免有類似爭議發生。
目前《住宅法》規定,社會住宅保留給弱勢者入住的比率至少30%,且對未設籍於當地的青年創業者,提供一定比率入住,例如台北市訂出5%。張金鶚感嘆,30%是最低標準,「但真的有落實嗎?」由於弱勢族群更容易因資訊不對稱而錯失資源,因此如何在供給與需求間找到平衡,以真正落實公平,方為關鍵。如果能從空屋率、住客資格、民眾滿意度等,對比政府投入成本,進而檢視政府績效,社會住宅才有正面意義。
以往曾有社會住宅位於精華地段,又是大坪數、智慧設計,將租金層層推升,讓好不容易抽到籤的民眾望之卻步,只能退租。張金鶚認為,可以視申請者的收入條件彈性調整租金折扣,但前提在於「地點要對、造價要對」。他舉例,新加坡的社會住宅相對樸實,但台灣的配有全套家具,裝潢過度豪華,使得租金居高不下,保障住房弱勢權益的立意良善遭到扭曲,資源因此被壓縮,反而淪為政府宣傳政績的手段,值得檢討。
他認為,官方為配合政策口號或業績而廣設社會住宅,就容易忽略細節的評估,例如地價與租金的連動性,「蓋房子是為了蓋房的人還是住房的人?」尤其近年搭上科技趨勢流行智慧宅,但張金鶚提醒,「入住後的維護成本很高,如果維護不周反而會造成浪費或使用上的不便。」
張金鶚表示,社會住宅是提供給難以進入租屋市場的社經弱勢族群,「起到補充的作用」,例如年長者、身心障礙人士等。但台灣目前社會住宅佔整體住宅比例不到1%,在數量不多的情況下,「就應該給最需要的人」。然而,針對青年推出公共住宅,「某程度上是政治考量,不是解決問題的根本辦法」,再加上「僧多粥少」,青年依然很難抽到一處落腳地。因此,張金鶚認為,應落實租金補貼或包租代管,由政府或租屋服務業者向民眾承租住宅,再轉租給弱勢民眾及代為管理,也就是政府扮演二房東的角色,或許才能解決台灣眼下的租屋困境。
但不論租金補貼抑或是包租代管,成效都還有待觀察,因為房東會避免呈報租賃所得,「大家都在逃漏稅,租房市場是一個嚴重的黑市,政府管不了。」張金鶚表示,相較於提供部分租金這類明顯可見的需求面補貼,政府蓋房屬於供給面補貼,不僅成本高又沒效率。 一般民眾多因為不了解背後的運作機制,才容易認為蓋越多、越智慧、越便宜、住越久越好。
共生租屋新趨勢 立法腳步需跟進
除了一般租屋和青年公宅,租屋菜鳥是否還有其他選擇?事實上,近年來一種被稱為「共生」(Co-Living)的居住型態正在興起。「共生」源自於日本因應高齡化社會推出的「共居」(Co-housing)概念,通常由一個團隊替屋主管理閒置或老舊的住宅,經過重新修繕、裝潢後,為租客媒合室友。
「Zuker租客」創辦人黃聖皓認為,出社會後,幾乎找不到如學校宿舍的共租空間,「好聽一點是有自己的空間,講難聽就像一間間的監獄。」他當初本為解決外籍學生租屋困擾,希望能提供可信任的住宅,後來漸漸發展成共生租屋的模式。他表示,形形色色的人分享同一空間,促成陌生人之間的交流與互動,能讓封閉的交友圈更開放。
房客間的衝突,往往成為管理者最為頭痛的問題,共生空間「角隅」創辦人邱昶學透過篩選房客而找到解方。曾為了在台北就職而找房子的他經歷重重困難,促使他與夥伴合作成立共生租屋「角隅」。邱昶學表示,房客必須填寫申請表,經過兩位創辦人面試,才能入住為「角隅」的一份子。「畢竟住進來後要與來自不同背景的人相處,所以要謹慎審核。」他強調,申請人與未來室友的相處狀況,也可能成為篩選的基準之一。
然而,共生租屋並非適用於所有人。黃聖皓表示,常因住戶間的摩擦而需出面協調,也因此造成許多管理上的麻煩。此外,台灣法律跟不上新形態的租屋模式,稅賦相關規範也不夠完善,「若要合法經營平台,會無法負荷增加的成本。」
打造青年競爭力 學者籲健全租屋市場
內政部於今年二月研擬《租賃住宅市場發展條例》草案,內容新增免費住宅租賃糾紛處理管道,也針對惡房東、惡房客進行規範,強化住宅租賃關係的保障。雖然房東逃漏稅仍未被納入罰則,租屋市場尚無法檯面化,不過張金鶚表示,政府已訂定此專法,看得出有所進展。
張金鶚指出,臺灣人「有土斯有財」的傳統觀念根深蒂固,房子變成投資炒作的工具,再加上房屋相關稅賦不到房價千分之一(美國為百分之一),「寧可空在那裡也不出租。」
「年輕人更不該買房,應該要投資在自己身上。」張金鶚認為,台灣的租市問題之所以特別嚴重,在於房屋已經商品化,居住使用不再是主要目的,持有成本低造成囤房,惡性循環下貧富差距也加大。即使政府有心想改善,但背後盤根錯節的政商關係,牽扯的利益之大,「並不是想像中容易處理。」
「住」,是人類最基本的生理需求之一,更是人人都該擁有的權利。然而,甫出社會或離家的青年,想要擁有屬於自己的一方天地可謂困難重重。傳統租屋狀況多,申請社會住宅卻又處處碰壁,就連最近興起的新型態租屋,也因為現行法律無法跟上而面臨違法的危機。張金鶚語重心長地表示,若政府能從源頭做起,健全租屋市場,「青年根本就不需要去搶社會住宅。」
註1:租金指數,又稱為消費者物價房租類指數,查得之價格資料採用拉氏公式計算,指數計算方式係先將各查價地區價比以地區權數加權得到項目價比,再以項目權數加權即得指數,也就是出租房屋租金價格的變動水準。
新聞來源:政大-大學報
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