房地產復甦了嗎？

曾萬杜廣奎報導 / 台中市

　　沉寂了好長一段時間的房地產市場，最近出現了罕見的銷售熱潮，敏感的人開始擔心，房地產是不是又開始蠢蠢欲動了？三、四年前房地產年年飆漲，讓無殼蝸牛望物興嘆的情形，相信很多人都還記憶猶新。到底這一波的銷售熱潮真相如何呢？現在是不是買房子的好時機？

　　沉寂了兩、三年的國內房地產市場，最近突然又掀起了一陣搶建、搶購的熱潮，這一股熱潮，不但燒遍了台灣各大城市，也點燃了許許多多無殼蝸牛的一線希望，許多人紛紛利用春假的空檔，到預售屋工地參觀，使得春假期間的房屋市場，也跟著活絡了起來。

　　由於「有土斯有財」是中國人根深蒂固的觀念，買房子是個人成就的指標，也是個人安定的力量，因此在房屋代銷公司強勢的促銷之下，已經有房子的人也蠢蠢欲動，想再買第二棟房子。

　　但是，目前究竟適不適合買房子呢？在討論這個問題之前，我們得先了解目前房地產發高燒的原因。從購屋者的角度來看，目前市場需求增加，主要有三個原因，第一是去年房價平均下跌了7%~13%，消費者擔心房價回漲，認為現在是最好的進場時機。第二，最近國內的物價持續上揚，隱藏的通貨膨漲壓力，使民眾產生買房子保值的念頭。第三，銀行調低利率，放寬貸款額度，使民眾的購買力和償債能力相對提高。

　　而從供給面來看，房地產的大批出籠，主要和下面幾個因素有關：第一，台灣省今年七月起將全面實施容積率，土地原始取得成本高，但是未來的利用率降低，建商為了保本，只好搶建。第二、土地增值稅即將提高到68%，土地交易所得稅和空地稅也可能恢復課徵，造成業者恐慌。第三、建材上漲和通貨膨漲的壓力，使得業者寧願建著等，而不願等著建。第四、銀行銀根鬆動、利率降低，使得建商更有能力貸款，提前推案。另外，六年國建陸續接近完工階段，也是吸引這一波房地產上市的主因。

　　正因為如此，從今年年初開始，建築商就紛紛推出許多的預售屋，前三個月已經累計推出了大約三千億元的預售屋，這個數量，大約是房地產業者往年半年的推案總量，而目前是以台中市推出的預售屋最多，大約占了全省的一半，在台中市中港路兩側，到處是大型的預售屋廣告看板，儘管許多大樓的空屋率仍然相當的高，但是，台中市的新屋還是大批大批地推出，中港路旁重劃區內大片的土地，也都已經整理完畢，隨時可以動工興建，不過台中市的房地產熱潮，除了受容積率、稅率、利率和通貨膨脹率，四率影響之外，房價低、環境好，以及可望成為第三直轄市，和兩岸通航港埠，也是原因之一。

　　而就全省整個房地產市場來說，供給的暴增，最主要還是建商對於實施容積率的恐慌所致，所謂容積率，是指房屋各層樓面樓地板的面積，和土地面積的比率，舉個簡單的例子來說，如果容積率是120%，一百坪的地只可以蓋一個樓地板面積120坪的房子，如果一層樓四十坪的話，剛好是三層樓，但是在沒有實施容積率以前，一百坪的土地，如果在二十米的馬路邊上，就可以蓋一幢十二層樓高，每層六十坪大的住家大樓，兩者之間的差距可想而知。

　　但是這麼大批的房屋，市場上是不是有能力可以消化得掉呢？然而對於大多數薪水階級而言，現在買房子還是一個相當沉重的負擔。或許就因為這個原因，不少人搶在這個房價稍微下跌的時候買房子，但是，根據市場法則，供過於求的時候是屬於買方的市場，其實購屋者大可多多比價，因為在餘屋還沒有出清，新屋又不容易賣完的情況下，房價還是有可能下跌。

　　不過部分市場分析人士和業者認為，土地資源有限，容積率實施以後，又會提高建築成本，因此就長期來看，與其等著買，不如買下來等。一般來說，房地產市場人士，目前對未來房屋市場普遍的看法是「短空長多」，也就是短期可能回跌，或波動長期依然看好，而短期可能造成房價下跌的因素，包括市場供過於求，政情不穩定，選舉造成資金回流，以及政策干預房地產等等，假如，你認為房價不可能再下跌，又不喜歡等，那麼現在就可以到市場上去探一探行情。

　　正因為目前市場還有很多空屋，房屋市場的議價空間相當大，不過相對地，短期之內房地產已經不可能再出現狂飆的局面，房地產也不再是高報酬的投資工具了。如果你是無殼蝸牛，目前雖然是一個適合購買房子的時候，但也不必操之過急，可以邊看邊找，畢竟買自住型的房子可能是我們人生中的，一個重要階段。

　　如果是購買預售屋，一個判斷房價合不合理的簡單方法就是，如果房價的單價，超過當地土地的市價，這個房子就太貴了，也就是建地一坪二十萬的房子，房價一坪就應該在二十萬以下，另外，購買預售屋的時候，也要特別注意建商的信用才行。

　　不論是中古屋還是頇售屋，交通狀況發展潛力、建材品質、社區規劃、居家環境、活動空間、維護成本以及增值的能力，都是購屋時應該考慮的條件，當然價格也是買房子的時候，一項重要的考慮因素。但是，既然房價高得買不起，無殼蝸牛是不是一定要節衣縮食，去買一個殼呢？

　　其實，不管買房子是自住、投資，還是投機，基本上都是為了追求一個更舒服、更安定的生活條件，在寸土寸金的台灣，「有土斯有財」、「有土斯有財」已經是必然的趨勢，因此，在房地產市場回檔整理，而且可能逐漸復甦的此刻，或許，正是您實現購屋夢想的關鍵所在。

新聞來源：華視新聞